Im Rahmen eines Immobilienverkaufs ist der Verkäufer nach italienischem Recht mangels anderer Vereinbarung, dafür zu sorgen, dass die Immobilie den zugesagten Eigenschaften entspricht und frei von Mängeln ist, die sie unbrauchbar machen oder ihren Wert erheblich mindern.
Die Abmachung, mit der die Gewährleistung ausgeschlossen oder beschränkt wird, hat keine Wirkung, wenn der Verkäufer in schlechtem Glauben dem Käufer die Mängel der Immobilie verschwiegen hat.
Laut italienischem Recht trifft den Verkäufer keine Gewährleistungspflicht, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Käufer die Mängel kannte oder kennen musste. Ebenso wenig besteht eine Haftung, wenn die Mängel leicht erkennbar waren, es sei denn, dass in diesem Falle der Verkäufer erklärt hat, dass die Immobilie frei von Mängeln ist.
In der Praxis kann es vorkommen, dass nach dem Kauf einer Immobilie Mängel erkennbar werden, die vor Vertragsabschluss nicht festgestellt wurden, wie z. B. defekte Abflüsse, Zugfehler des Schornsteins oder Möngel der Isolierung. Dies wären sogenannte verdeckten Mängel.
Laut der italienischen Judikatur handelt es sich bei den verdeckten Mängeln um Funktions- oder Baumängel der Immobilie, die zum Zeitpunkt des Kaufs bereits vorhanden waren und die dem Käufer bei Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Insbesondere ist der verdeckte Mangel ein Mangel, der zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie nicht erkennbar ist und auch nicht mit der üblichen Sorgfalt erkennbar wäre, sondern der sich erst durch die Nutzung der Immobilie herausstellt.
Es muss sich dabei aber um einen erheblichen Mangel handeln, der die Verwendung der Immobilie erschwert bzw sogar unmöglich macht oder den Wert der Immobilie verringert. Das italienische Gesetz schützt den Käufer bei versteckten Mängeln und gewährt ihm das Wahlrecht, entweder vom Vertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern und in jedem Falle Schadensersatz zu verlangen.
Nach Feststellung der Mängel muss der Käufer diese innerhalb von acht Tagen nach Entdeckung dem Verkäufer anzeigen (sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart wurde) und hat der Käufer einer Frist von einem Jahr ab Übergabe, um seine Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.
Wenn die Immobilie direkt vom Hersteller gekauft wird, müssen die Mängel innerhalb von sechzig Tagen nach Entdeckung angezeigt werden und hat der Käufer eine Frist von zwei Jahren ab Übergabe, um gerichtliche Schritte einzuleiten.
Es empfiehlt sich, die Anzeige schriftlich, per Einschreiben mit Rückschein oder per zertifizierter E-Mail (PEC) zu versenden und gegebenenfalls ein Gutachten beizufügen, welches die festgestellten Mängel bescheinigt.
Beim Kauf durch einen Verbraucher, findet sich die anzuwendende Rechtsnorm im italienischen Verbrauchergesetzbuch. Der versteckte Mangel muss innerhalb von zwei Monaten nach der tatsächlichen Entdeckung angezeigt werden.
Grundsätzlich hat der Verbraucher die Beweislast für das Vorliegen des versteckten Mangels, jedoch mit einer Ausnahme: wird der versteckte Mangel innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe entdeckt, wird vermutet, dass er bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war, also wird der Verbraucher von der Beweislast für den versteckten Mangel befreit.
Darüber hinaus muss der Verbraucher seine Ansprüche innerhalb einer Frist von vierundzwanzig Monaten nach Übergabe gerichtlich geltend machen. Diese Frist gilt nicht, wenn der versteckte Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde.
Schließlich ist zu erwähnen, dass das italienische Rechtssystem eine besondere Regelung für Bauwerke oder andere unbewegliche Sachen, die ihrer Natur nach zu längerem Bestand bestimmt sind, wie zB. Immobilien, kennt. Falls innerhalb von zehn Jahren ab der Herstellung das Werk wegen Mangelhaftigkeit des Bodens oder wegen eines Baumangels gänzlich oder teilweise zerstört wird oder sich offensichtlich die Gefahr der Zerstörung oder schwerer Mängel zeigt, haftet der Hersteller dem Käufer (und seinen Rechtsnachfolgern) gegenüber, sofern ihm innerhalb eines Jahres ab der Entdeckung Anzeige gemacht worden ist. Der Anspruch des Käufers verjährt in einem Jahr ab Anzeige.
